提前还贷热潮，终于降温了！央行：预期得到实质性改善

今年三季度尤其是9月以来，全国迎来新一轮楼市政策大潮。据中指研究院监测数据，9月以来，全国已有超30省市优化楼市政策。9月初，一线城市全面执行首套“认房不认贷”，与此同时，取消限购正出现在越来越多的核心城市中。

　　如何理解8月份金融数据背后的信号，9月13日中国人民银行有关部门负责人接受了《金融时报》记者采访。

　　“降低存量房地产利率，居民利息负担将有效减小。”该负责人谈及相关政策时告诉记者，目前提前还贷情况已经有所减少，预期得到实质性改善，这将有利于优化居民资产负债结构，增强消费能力和消费信心。

　　已有25省市“认房不认贷”

　　据上海证券报从诸葛数据研究中心获悉，截至9月12日，全国已有25个省市官宣执行“认房不认贷”政策，其中包括1个省级地域、4个一线城市、14个二线城市、6个三四线城市。具体城市为北京、上海、广州、深圳、武汉、中山、惠州、东莞、成都、重庆、江门、长沙、苏州、无锡、沈阳、杭州、宁德、韶关、清远、珠海、随州、大连、兰州、漳州以及安徽省。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，对市场而言，“认房不用认贷”有利于改善性需求的释放，也符合更好地满足改善性合理住房需求政策方针，提升市场活跃度，促进房地产市场平稳发展。

　　另据诸葛数据研究中心不完全统计，截至9月12日，全国近30城放松限购政策，其中，有东莞、佛山、沈阳、嘉兴、大连、南京、兰州、济南、青岛、郑州10城全面取消限购政策，苏州、天津、长沙、杭州、武汉等近20城针对局部区域或群体或房源类型进行放松。

　　据界面新闻，针对存量房贷利率下调，国际评级机构穆迪发表评论指出，存量房贷利率下调将削弱中国银行业盈利能力，但提前还贷趋于稳定及新发放房贷的增长将抵消相关影响。

　　穆迪指出，存量房贷利率调整后提前还贷有望趋于稳定，这也将减轻相关影响。在利率下行和购房者信心不足之下，2022年下半年存量房贷提前还款加速，将偿还的住房抵押贷款本金再投资于收益率较低的资产时，银行净息差收窄。虽然存量房贷利率下调将导致银行净息差收窄，但同样也会削弱房主在房贷利率下调后提前还贷的动力，从而减轻其对银行净息差的负面影响。

　　多地二手房在售量猛增

　　青岛9小时新增3200套房源

　　据证券时报，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，截至9月11日，深圳全市共有54966套有效在售二手房源，较上周增加1531套，在售二手房源数量持续增加，业主出售意愿明显增强。值得注意的是，上周正是深圳“认房不认贷”落地后的首周。成交量上，上周深圳二手房交易录得量810套，环比增长26.4%。（交易录得量系指深房中协以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据，并非最终成交过户套数。）

　　除了深圳，多个城市的二手房市场出现回暖“信号”的背后，在售量也明显增加。公开信息显示，上海“认房不认贷”落地后的首个周末，二手房新增挂牌量比平时周末增加65%。

　　9月11日，青岛楼市重磅发布全域取消限购和限售政策。新政首日，不少次新房开始上市，青岛二手房挂牌量大幅增加。8月28日，在贝壳青岛官方网站，青岛挂牌的二手房数量为104540套，9月11日10时左右，贝壳青岛二手房源显示为105813套，9月11日19时，挂牌量则达到了109012套，9个小时增加3200套房源。

　　另据诸葛数据研究中心监测资料显示，今年8月10个重点城市二手住宅挂牌量为161.76万套，环比上涨1.97%，同比上涨40.91%。进入8月，虽然成交情况略有好转，但是挂牌量仍然处于高位徘徊。而随着多城“认房不认贷”政策的落实，部分“卖一买一”想要享受宽松首付政策的业主挂牌意愿将会增强，尤其是一线城市，预计将会带动二手房挂牌量的增长。

　　据钱江晚报，不过也有一部分购房者则显得相对谨慎。“政策调整了，可房价和首付没变，门槛依旧很高。目前不会因为政策出炉就‘强行上车’，毕竟要考虑小孩上学成本之类的优先级，也不想因此降低生活品质。”对于90后的小梁来说，虽然月收入不低，但对于买新房还是斟酌再三，并不急于下手。

　　6城全面取消限购、限售

　　9月12日晚，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市自然资源和规划局、郑州市金融工作局、郑州市商务局四部门联合发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》，全面取消郑州市住房限购、限售政策，自9月12日文件发布之日起执行。

　　仅9月7日至12日6天时间里，就有大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州等6个二线城市全面取消了限购和限售政策，南京也取消了限购政策，苏州对120平方米及以上商品住房不再限购。

　　据福州晚报，“限购政策曾发挥过积极的作用，但当前‘从严限购’已经不能满足‘供求关系发生重大变化’的房地产市场稳定发展要求。”福州一家房地产分析机构的负责人表示。

　　业内认为，取消限购、降低购房门槛，意味着原本不具备资格的购房者重新获得入市资格，将会释放一批购房需求，提振交易活跃度，对去库存和拉动市场活力有着重要意义。取消限售，也将加快房屋在市场的流通力，同时对改善换房时间限制大幅度松绑，有利于改善需求的释放，提高市场活跃度。随着限购放开等政策继续落地，一、二线城市的销售均价有望在四季度环比止跌，商品房销售情况年内有望复苏，促进房地产市场健康发展。

　　据齐鲁壹点，针对当前的市场，多位房企营销人员表示，金九银十作为传统销售旺季，叠加新政组合拳刺激，预计各家楼盘活动以及客访量都将有提升，但市场分化的底层逻辑和客户竞争依旧存在。对楼市观望者尤其是刚需、刚改客群，四季度将是置业好时机。