房产税这只靴子终于要落地了吗 地方财政转向信号明显。房产税的实施终于有了明确的时间表。2025年11月，前财政部长楼继伟在财新峰会上透露，全国人大已经完成房产税立法，连最棘手的税基核定难题也基本解决。尽管他表示会“适时推出”，但市场反应迅速，2024年全国土地出让金大跌23.7%，而房产税收入却逆势增长20.2%。这表明地方财政正在从卖地转向收税。
过去十年间，房产税一直是楼市的重要议题。2013年中央首次明确改革方向，随后多次被写进政府工作报告，表述从“做好立法相关工作”逐步升级为“稳步推进立法”。这次楼继伟直接表示立法程序已完成，现在关键在于出台时机。
征收框架已经清晰。以上海和重庆试点为基础，未来可能采用“首套豁免、多套累进”的模式。上海对新购二套房按0.4%-0.6%征税，重庆对高档住宅收0.5%-1.2%的税。专家预测全国版方案可能设定人均40-60平方米的免征面积，超出部分实行0.5%-1.2%的阶梯税率。
税基核定问题通过将自由交易的房产市场价打折扣计算来解决。例如，一套市价100万的房子，可能按80万作为税基，这样既贴近市场又照顾了实际情况。
第一批感受到压力的是那些在三四线城市囤积多套房产的人。这些房子往往面临“低租金、难变现”的困境。某三四线城市市值100万元的房产，按评估价80%计税，税率0.5%，每年需交4000元税款。当地月租金普遍在1500-2000元，扣除税费后收益所剩无几。
更麻烦的是变现渠道正在堵塞。调查显示，62%的多套房持有者考虑出售部分房产，但三四线城市的“老破小”即使降价20%也难以找到买家。这些曾经被视为财富象征的房产，正变成负担。
高杠杆炒房者的处境更加危险。他们通常通过“以房养贷”模式撬动资金，赌注是房价持续上涨。但房产税一来，持有成本直接刺破这个泡沫。以一线城市千万豪宅为例，按0.8%税率计算，每年光税款就要交8万，还不算每月约5万的贷款利息。
房地产市场的下行趋势使情况雪上加霜。2025年百城二手房价已连续下跌超过30个月，整体跌幅超过三成。高负债炒房者的平均债务率超过70%，月供占收入比重高达80%。房产税很可能成为压垮他们的最后一根稻草。
政策设计留有缓冲空间。楼继伟提到的“税基按自由交易房产价值打折核算”，本质上是为了给普通家庭减压。上海模式之所以能持续14年，关键是坚持“保护刚需”原则，本地居民首套免征，改善型需求也有减免。
短期内部分多套房业主可能会选择抛售，导致局部地区供应增加。但长期来看，房产税能形成“公共服务越好-房产价值越高-税收收入越多”的良性循环。例如，重庆将征收的房产税投入保障房建设，直接促进住房资源优化。
普通刚需家庭不必过于焦虑。试点经验表明，首套房和合理改善型需求基本不会受到影响。以上海人均60平米免征标准计算，三口之家住180平米房子根本不用交税。真正受影响的是那些抱着投机心态囤房的人。
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